WELKE WETGEVING IS VAN TOEPASSING OP DE HANDELSHUUR ?
De handelshuurovereenkomst wordt specifiek geregeld door de Handelshuurwet van 30 april 1951.
De algemene regels van de huur blijven van toepassing, tenzij de Handelshuurwet hiervan zou afwijken en een andere regeling bepaalt.
De Handelshuurwet is van dwingend recht. Dit betekent dat partijen er niet van mogen afwijken (tenzij de wet hen dit toelaat). Indien aan alle voorwaarden (zie onder) is voldaan om van handelshuur te spreken, dan kan de toepassing van de Handelshuurwet niet uitgesloten worden. Anderzijds kunnen partijen wel de Handelshuurwet toepassen op een huurovereenkomst die niet aan alle voorwaarden voldoet.
WANNEER IS ER SPRAKE VAN HANDELSHUUR ?
a. Wanneer is de handelshuurwet van toepassing?
Om van handelshuur te spreken, moeten vijf voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
- Een huurovereenkomst
Er dient dus een huurprijs te worden betaald; zoniet is er sprake van bruiklening of bezetting ’ter bede’.
Evenmin is er sprake van een huurovereenkomst indien de kleinhandelaar een zakelijk genotsrecht heeft, zoals vruchtgebruik, opstal, erfpacht etc. - Van een onroerend goed of een gedeelte ervan
Zowel bebouwde als onbebouwde onroerende goederen (bvb. een parking) kunnen het voorwerp van handelshuur uitmaken. Handelshuur voor roerende goederen is dus uitgesloten (bvb een stand op een beurs). Marktwagens of frituurwagens (roerende goederen) die op privaat domein worden geïnstalleerd en ingericht als permanent verkooppunt, kunnen wél het voorwerp van handelshuur uitmaken. - Gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek
Onder (klein)handelaars worden diegenen verstaan die daden van koophandel uitoefenen (zijnde verkoop van waren of leveren van diensten) in hoofd- of bijberoep. In principe vallen de beoefenaars van vrije beroepen zoals architecten, advocaten, huisartsen etc. hier niet onder.Voorbeelden van handelszaken :
WEL: bakkers, beenhouwers, drogisterijen, hotels, restaurants, familiepensions, bioscopen, garages met pompstation, begrafenisondernemingen, immobiliënagentschappen, apothekers, fotografen, banken, reisagentschappen, openbare wasserijen, drukkerijen, sportcomplexen, cafetaria etc.
NIET: architectenkantoren, ziekenhuizen, bejaardentehuizen, postorderbedrijven, kabinetten van geneesheren en tandartsen, onderwijsinstellingen, boekhouders, reclamebureaus, verzekeringsmakelaars, groothandelaars, industrieën, transportbedrijven, etc.Voorbeelden van ambachtslieden :
WEL: schoenmakers, stoppers, kleermakers, naaisters, schrijnwerkers, kappers, hoefsmeden, uurwerkmakers, etc.
NIET: stukadoors, schilders, etc.Belangrijke voorwaarde is dat de kleinhandelaar of de ambachtsman contact heeft met zijn klanten in de lokalen van zijn zaak. Zo zal bvb. de verhuizer niet beschermd worden door de Handelshuurwet aangezien hij zijn activiteiten buiten het pand uitoefent. Ook wanneer enkel een gespecialiseerd cliënteel wordt benaderd (bvb. de uitbating van een privé-club of een cafetaria dat enkel toegankelijk is voor de personeelsleden van een bedrijf of onderwijsinstelling), is van handelshuur geen sprake. - Een goed dat in hoofdzaak daartoe bestemd is
Dit betekent dat de huurder (of onderhuurder) er zijn hoofdberoep van maakt én dat dit de bestemming is van het gehuurde goed. - Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk werd aanvaard
b. Sluit de Handelshuurwet bepaalde huurovereenkomsten uit?
De bepalingen van de Handelshuurwet zijn evenwel niet van toepassing op:
- de huur die, wegens die aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar (voornamelijk seizoenverhuur)
- de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld krachtens artikel 4, § 2 van de wet van 7 maart 1924, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 13 juli 1930
- de huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen
- de huur van onroerende goederen met een gering kadastraal inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit, noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen
- de huur van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut
VOOR WELKE DUUR WORDT DE HANDELSHUUR GESLOTEN?
De duurtijd van de handelshuur mag niet korter zijn dan 9 jaar.
De duurtijd van 9 jaar is van dwingend recht. Indien in de huurovereenkomst een kortere periode dan 9 jaar zou zijn bepaald, dan wordt deze periode van rechtswege verlengd tot 9 jaar.
Deze wettelijke minimumduur geldt ook voor de lokalen die rechtstreeks voor de handel zijn bestemd, met name:
- Op de huur van de voor de bewoning bestemde lokalen die deel uitmaken van het geheel dat de handelsinrichting omvat, indien de verhuurder dezelfde is als die van deze inrichting
- Op de huur van de tot de uitoefening van de handel nodige bijlokalen, zelfs ingeval de verhuurder niet dezelfde is, op voorwaarde dat, in dit laatste geval, van dei handelbestemming uitdrukkelijk melding is gemaakt in het huurcontract
Wel is het zo dat onderhuur nooit kan worden aangegaan voor een langere periode dan de looptijd van de hoofdhuur.
HOE KAN DE HANDELSHUUR WORDEN BEËINDIGD?
De huurder heeft steeds de mogelijkheid om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen na afloop van elke periode van 3 jaar, mits hij minstens 6 maanden tevoren opzegt bij aangetekend schrijven of gerechtdeurwaardersexploot.
De verhuurder kan daarentegen de huurovereenkomst slechts vroegtijdig beëindigen indien dit uitdrukkelijk vermeld staat in de huurovereenkomst. Staat dit niet in de huurovereenkomst vermeld, dan kan hij de huur niet vroegtijdig beëindigen. Hij kan dit bovendien enkel doen na afloop van elke periode van 3 jaar en mits een opzeg van 1 jaar bij aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot.
Deze opzeg kan hij tot slot enkel geven indien hij in het onroerend goed zelf een handelsactiviteit wil uitoefenen. Hetzelfde geldt indien deze activiteiten worden uitgeoefend door [1] zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in opgaande lijn, [2] zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn of aangenomen kinderen, en [3] een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste 3/4 van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of zijn echtgenoot.
Partijen kunnen tot slot steeds op elk ogenblik minnelijk de huurovereenkomst beëindigen, voorzover dit akkoord wordt vastgelegd in een authentieke akte (bvb. een notariële akte) of bij een verklaring voor een rechter afgelegd.
KAN DE HUUR WORDEN HERNIEUWD?
a. Heeft de huurder een recht op huurhernieuwing?
De huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst te bekomen om dezelfde handel voor een duur van 9 jaar voor te zetten bij het verstrijken van elke periode van 9 jaar. Hij heeft wel slechts recht op 3 hernieuwingen (dus maximum 36 jaar).
b. Hoe dient de huurder de huurhernieuwing aan te vragen?
Indien de huurder van dit recht wenst gebruik te maken dan dient hij zijn verzoek, op straffe van verval, ter kennis te brengen van de verhuurder binnen een termijn van maximum 18 maanden en minimum 15 maanden vóór het beëindigen van de lopende huurovereenkomst bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.
Deze kennisgeving moet op straffe van nietigheid, [1] de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, en [2] de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen 3 maanden kennis geeft van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden, of van het aanbod van een derde.
Indien de huurder niet tijdig een geldige aanvraag tot huurhernieuwing indient, dan is in principe zijn recht op hernieuwing vervallen en zal hij het onroerend goed dienen te verlaten bij het verstrijken van de huurtijd. Maar, indien de huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, dan komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder kan beëindigen mits hij ze ten minste 18 maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.
c. Hoe kan de verhuurder reageren?
In het huurcontract kan vooreerst bepaald zijn dat de verhuurder zich het recht ontzegt om de huurhernieuwing te weigeren. In dat geval kan de verhuurder uiteraard de huurhernieuwing niet weigeren.
Daarnaast kan de aanvraag tot huurhernieuwing ongeldig zijn (bvb. per gewone post aangevraagd). In dat geval kan de verhuurder gewoon afwachten en eventueel zelf een opzegging doen van de huurovereenkomst om stilzwijgende huurverlenging te voorkomen.
Indien er een wel geldige aanvraag tot huurvernieuwing is gebeurd, dan kan de verhuurder op de volgende wijzen reageren:
- De verhuurder gaat uitdrukkelijk akkoord met deze aanvraag en aanvaardt dus de huurhernieuwing.
In dat geval gaat de huurhernieuwing in onder de gestelde voorwaarden - De verhuurder laat de antwoordtermijn van 3 maanden verstrijken.
In dat geval gaat de huurhernieuwing in onder de door de huurder gestelde voorwaarden. - De verhuurder stelt andere voorwaarden
Dit moet gebeuren binnen de 3 maanden bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief.
Indien deze andere voorwaarden betrekking hebben op de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien de huurder hier niet mee akkoord gaat, dan dient hij zich – op straffe van verval – binnen de 30 dagen na het antwoord van de verhuurder tot de rechter te richten. De rechter doet uitspraak naar billijkheid.
Indien de huurder niet reageert binnen de 30 dagen, dan vervalt zijn vraag tot huurhernieuwing. - De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren.
Op deze weigering wordt hieronder (d.) dieper ingegaan
d. Hoe kan de verhuurder de huurhernieuwing weigeren?
De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren. Hij kan deze motivering weigeren of niet.
d.1 De gemotiveerde weigering
De verhuurder kan de huurvernieuwing weigeren om de volgende redenen:
- Persoonlijk gebruik.
De verhuurder kan aangeven dat hijzelf of een van zijn nabestaanden (of hun personenvennootschap) het onroerend goed in gebruik wil nemen. - Uitsluiting van elke handelsbestemming
De verhuurder kan aangeven geen handel meer te laten drijven in het verhuurde goed (en het bvb. te willen verhuren als woning). - Sloping en wederopbouw van het goed
De verhuurder kan, indien hij eigenaar is van het goed, de hernieuwing weigeren indien hij het onroerend goed wil wederopbouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten 3 jaar huur te boven gaan. - Grove tekortkomingen van de huurder
Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.
Hierbij kan gedacht worden aan faillissement, ernstige beledigingen aan het adres van de verhuurder, veroordeling wegens valsheid in geschrifte etc. - Aanbod van een hogere huurprijs door een derde
De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren indien hij het aanbod van een derde gekregen heeft van een hogere huurpijs, en indien de huurder geen gelijk aanbod doet overeenkomstig de artikelen 21-23 Handelshuurwet - Afwezigheid van een wettelijk belang bij de huurder
De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder, die in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is begonnen vóór het verstrijken van de termijn bepaald bij artikel 14 Handelshuurwet voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de aanvraag tot hernieuwing van de huurder, of die op dat tijdstip in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed beschikt over een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten - Redenen aangegeven in artikel 16, II en III Handelshuurwet
Deze redenen zijn: (i) de huurder staat een onderhuur toe voor een ander gebruik dan handel, en (ii) ‘onbekwamen’ herkrijgen het vrije beheer over hun goederen
d.2 De ongemotiveerde weigering
De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren, zonder dat hij hiervoor een reden moet opgeven.
In dat geval moet hij de huurder een vergoeding betaling die overeenkomst met 3 jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.
e. Heeft de huurder recht op een vergoeding wegens uitzetting wanneer huurhernieuwing wordt geweigerd?
Indien de huurder regelmatig te kennen heeft gegeven dat hij van zijn recht op huurhernieuwing wenste gebruik te maken maar wordt hem door de verhuurder geweigerd, dan heeft de huurder in een aantal gevallen welbepaalde gevallen door de Handelshuurwet worden opgesomd recht op een vergoeding.
Deze vergoeding wordt in principe forfaitair vastgelegd, tenzij de huurder en de verhuurder een akkoord hierover hebben bereikt nadat het recht op hernieuwing is ontstaan.
Het doel van deze uitzettingsvergoeding is de huurder vergoeden voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting. Indien de niet-hernieuwing van de huur niet het verlies van de handelszaak tot gevolg heeft dan is er geen reden om deze vergoeding toe te kennen. Maar als de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, heeft de huurder wel recht op een uitzettingsvergoeding, indien de huurder bewijst de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15% te hebben vermeerderd. De vergoeding wordt dan in billijkheid door de rechter bepaald op grond van de voor de verhuurder ontstane waardevermeerdering.
De limitatief in de Handelshuurwet opgesomde gevallen waarin een uithuiszettingsvergoeding verschuldigd zijn:
- de vervroegde beëindiging van de huur door de verhuurder
- de verkoop van het verhuurde goed tijdens de huur en de medegaande opzegging door de verkrijger
- bepaalde gevallen waarin de aanvraag tot huurhernieuwing geweigerd wordt (zie boven)
Het bedrag van de uitzettingsvergoeding is forfaitair bepaald en bedraagt naargelang het geval 1, 2 of 3 jaar huurprijs, eventueel nog vermeerderd met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade te vergoeden:
- de vergoeding is gelijk aan 1 jaar huur wanneer de verhuurder het pand wil bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel of het weder wil opbouwen (in dit laatste geval is echter geen vergoeding verschuldigd indien het goed moet worden afgebroken of weder opgebouwd wegens ouderdom, overmacht of wettelijke bepalingen)
- de vergoeding is gelijk aan 2 jaar huur indien de verhuurder of één van de personen die hij het gehuurde pand persoonlijk en effectief in gebruik heeft laten nemen (zie boven) een soortgelijke handel drijft in het pand
- de vergoeding bedraagt 3 jaar huur, eventueel te vermeerderen met een bedrag dat de veroorzaakte schade volledig vergoedt, wanneer de verhuurder de reden waarom hij de huurder uit het goed heeft gezet niet kan verwezenlijken binnen 6 maanden en gedurende minstens 2 jaar (deze vergoeding is dan weer niet verschuldigd indien de verhuurder een gewichtige reden kan aanvoeren of aan het onroerend goed een bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder een vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen)
- de vergoeding is gelijk aan 1 jaar huur van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huurprijs indien de huurder die een ernstig aanbod heeft gedaan is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde en deze derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder
- de vergoeding is gelijk aan 2 jaar huur van de in de nieuwe overeenkomst bepaalde huurprijs indien de nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de vertrekkende huurder
- de vergoeding is gelijk aan 3 jaar huur, eventueel te vermeerderen met een vergoeding die de veroorzaakte schade volledig vergoedt, indien de verhuurder of de nieuwe huurder, vóór het verstrijken van een termijn van 2 jaar, een soortgelijke handel begint zonder dat hij hiervan een de vertrekkende huurder bij diens uitzetting kennis heeft gegeven
Er is dan ook geen vergoeding verschuldigd wanneer de Handelshuurwet dit niet voorziet. Dit is het geval wanneer:
- de verhuurder, bij weigeringsmotief van ‘eigen gebruik’, het goed gebruikt voor een ander doel dan handel, zoals bewoning
- de verhuurder een handel begint die niet soortgelijk is aan die van zijn (gewezen) huurder
- bij weigering van hernieuwing wegens afwezigheid van wettig belang of wegens zware tekortkomingen van de huurder
De verhuurder is een uitzettingsvergoeding van 3 jaar verschuldigd, indien hij binnen de 6 maanden nadat de huurder het onroerend goed daadwerkelijk verlaten heeft, zijn voornemen niet ten uitvoer brengt en dit niet gedurende ten minste 2 jaar volhoudt. Deze vergoeding is in twee gevallen niet verschuldigd:
- Wanneer de verhuurder een gewichtige reden kan aangeven waardoor hij zijn verplichting niet kan nakomen (bvb. hij bekomt niet tijdig de aangevraagde stedenbouwkundige vergunning)
- Wanneer de verhuurder aan het onroerend goed een werkelijke bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de uitzettingsvergoeding (bvb. de verhuurder weigert huurhernieuwing omdat hij het onroerend goed gaat wederopbouwen, waarvoor hij een uitzettingsvergoeding van 1 jaar moet betalen; de verhuurder doet dit niet maar gaat zelf in het goed wonen; had hij onmiddellijk deze reden opgeven dan had hij geen vergoeding moeten betalen; de verhuurder dient in dat geval niet de uitzettingsvergoeding van 3 jaar te betalen aar wel de vergoeding van de opgegeven reden, zijnde 1 jaar)
Zolang de afgaande huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft niet heeft ontvangen, kan hij het goed gebruiken totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn.
De rechtsvordering tot de vergoeding wegens uitzetting moet worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering is gegrond. Dit is een vervaltermijn.
WELKE HUURPRIJS IS VERSCHULDIGD?
Bij het sluiten van het handelshuurcontract mogen partijen onderling de huurprijs in volle vrijheid bepalen. Het contract kan tevens bepalen dat de huurprijs automatisch aan de schommelingen van de gezondheidsindex aangepast zal worden;
Bij het verstrijken van elke driejarige periode (dus na 3 of 6 jaar) hebben zowel de huurder als de verhuurder het recht aan de vrederechter een herziening van de huurprijs te vragen. Voorwaarde is wel dat zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld. De vrederechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.
Onder ‘nieuwe omstandigheden’ wordt een objectieve wijziging in de bestaande toestand verstaan die onafhankelijk is van de wil van de partijen en betrekking heeft op de huurwaarde van het goed.
Voorbeelden van nieuwe omstandigheden:
WEL: de verhuurder staat een vermindering van de huur toe aan naastliggende gebouwen; de promotor van een handelsgalerij kondigt aan dat 90% van de handelszaken zouden verhuurd zijn, maar 3 jaar later bleek een 15tal handelaars de gallerij reeds te hebben verlaten; het bouwen van een parking voor auto’s; het oprichten van een grootwarenhuis; een economische crisis; een algemene prijsstijging van de immobiliënmarkt
NIET: Verbouwingswerken of een aanpassing van het goed door de huurder; een wijziging in het inkomen van de huurder; de meerwaarde die de lokalen zouden verwerven door toedoen van de huurder; een groei van de immobiliënmarkt die niet meer bedraagt dan de indexstijging
De vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste 3 maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, en dus eventueel met terugwerkende kracht indien de procedure voor de vrederechter geruime tijd zou aanslepen. Zolang de vrederechter geen uitspraak heeft gedaan kan de verhuurder wel de oorspronkelijke huurprijs blijven vragen.
Bij huurhernieuwing bepalen de huurder en verhuurder vrij de nieuwe huurprijs. Indien er geen minnelijk akkoord wordt bereikt, doet de rechter uitspraak naar billijkheid, rekening houdend met de normale huurprijs in de wijk, de agglomeratie, de streek voor vergelijkbare onroerende goederen, met de bijzondere aard van de gedreven handel en met het eventuele voordeel dat de huurder trekt uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring. Ook in dat geval mag de rechter geen rekening houden met het gunstige of ongunstige rendement dat uitsluitend aan de huurder te wijten is.
WAT INDIEN DE HUURDER VERBOUWINGSWERKEN HEEFT UITGEVOERD?
a. Verbouwingswerken en rechten van de verhuurder
Een onderscheid moet worden gemaakt tussen verbouwingswerken en gewone inrichtingswerken. Verbouwingswerken zijn werken die de structuur van het goed en zijn uitzicht veranderen. Inrichtingswerken kan de huurder steeds verrichten en de verhuurder kan zich hiertegen dan ook niet verzetten. Voorbeelden van inrichtingswerken zijn: interieuraanpassingen, schilderwerken, behangen van muren, installeren van verlichting en digitale netwerken, installeren van een nieuwe toonbank etc.
Verbouwingswerken daarentegen kunnen in principe niet worden uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder (tenzij het huurcontract dit uiteraard zou toestaan).
De huurder heeft echter het recht om onder de navolgende voorwaarden verbouwingswerken uit te voeren:
- De kostprijs van de werken mag niet meer bedragen dan 3 jaar huur
- De verbouwingswerken mogen de veiligheid, de stabiliteit en de esthetische waarde van het pand niet in het gedrang brengen
- De verhuurder moet vooraf van deze werken in kennis worden gesteld bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot (met plannen en kostenraming), zodat de verhuurder de mogelijkheid heeft zich om wettige redenen hiertegen te verzetten.
- De werken zijn nuttig voor de onderneming van de huurder (dus geen fantasiewerken)
De verhuurder heeft de mogelijkheid zich tegen deze werken te verzetten. Hij dient dit te doen bij aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot binnen de 30 dagen nadat de huurder hem in kennis heeft gesteld van de geplande werken. Laat de verhuurder binnen deze termijn niets aan de huurder weten, dan wordt hij geacht in te stemmen met de geplande werken.
Indien de verhuurder binnen deze termijn aan de huurder laat weten dat hij zich verzet tegen deze werken, en de huurder hier niet mee akkoord gaat, dan dient de huurder de verhuurder voor de vrederechter te dagvaarden binnen de 30 dagen.
Indien de huurder werken zou uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder, of wanneer de werken een gevaar beteken voor de veiligheid of wanneer zij afwijken van de toegestane plannen of van de toegestane omvang, dan ka nde verhuurder (en de eigenaar) de werken doen stopzetten. Dit kan gevorderd worden met eenzijdig verzoekschrift voor de vrederechter dat op de minuut uitvoerbaar wordt verklaard, zelfs voor registratie.
Tijdens de werken heeft de verhuurder (en de eigenaar) toegang tot de werken.
De uitvoering van de werken gebeurt op risico van de huurder. De verhuurder kan eisen dat de huurder een aansprakelijkheidsverzekering sluit. In dat geval heeft de verhuurder het recht om deze verzekering te controleren, alsook of de premies zijn betaald.
b. Gevolgen bij het einde van de huur
Wanneer de verbouwingswerkenzaamheden zijn uitgevoerd op kosten van de huurder met akkoord van de verhuurder, dan kan de verhuurder bij vertrek van de huurder de verwijdering ervan niet vorderen.
De verhuurder kan zich daarentegen wel verzetten tegen de verwijdering door de huurder van de verbouwingswerkzaamheden. Indien hij de verbouwingswerken behoudt dan dient hij [1] de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, of [2] een bedrag te betalen dat gelijk is aan de meerwaarde die het pand door de werken heeft gekregen. De meerwaarde wordt begroot op basis van de waarde op het ogenblik van de overname, zodat rekening wordt gehouden met slijtage, waardeverminderingen en ouderdom van de werken.
Uiteraard kan het een en ander anders worden geregeld in gezamenlijk akkoord tussen de verhuurder en de huurder (zoals op het ogenblik dat de verhuurder zijn toestemming tot de werken verleent).
Zijn deze verbouwingswerkzaamheden echter uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder, dan kan de verhuurder bij vertrek van de huurder eisen dat het pand wordt hersteld in haar oorspronkelijke toestand. Hij kan daarentegen deze verbouwingen ook behouden, zonder hiervoor een vergoeding aan de huurder te moeten betalen.
IS ONDERHUUR OF OVERDRACHT VAN DE HANDELSHUUR MOGELIJK?
Indien in de huurovereenkomst niet is bepaald, dan kan de huurder in beginsel onderverhuren of de huur overdragen. Evenwel kan het handelshuurcontract dit wel beperken of uitsluiten.
Indien het contract daarentegen de onderhuur of de overdracht van de handelshuur uitsluit dan zal dit verbod enkel van toepassing zijn [1] wanneer de overdracht/onderhuur van de handelshuur niet samen gaat met de overdracht van het handelsfonds en niet op alle rechten van de hoofdhuurder slaat, of [2] wanneer de verhuurder of zijn familie een gedeelte van het verhuurde pand bewonen.
Indien de overeenkomst een verbod bevat moet een in de wet voorziene procedure worden gevolgd. De huurder die gebruik wil maken van het hem in de Handelshuurwet toegekende recht van onderverhuring/huuroverdracht moet aan de verhuurder een ontwerp van akte van overdracht of onderverhuring overmaken bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot. De verhuurder die meent wettige redenen te hebben om zich tegen deze overdracht/onderverhuring te verzetten, is gehouden zijn met redenen omkleed verzet op dezelfde wijze aan de huurder te doen kennen, binnen 30 dagen na de betekening, anders wordt hij geacht ermee in te stemmen. De huurder kan tegen het verzet van de verhuurder naar de rechte stappen, maar hij moet dit doen binnen de 15 dagen, op straffe van verval. De Handelshuurwet noemt één wettige reden van verzet: wanneer de huurder de handel in het gehuurde goed sedert minder dan 2 jaar heeft uitgeoefend of wanneer hij de hernieuwing van de huur sedert minder dan 2 jaar heeft verkregen, behoudens het geval van overlijden van de huurder of andere buitengewone omstandigheden (Bvb. mindere betaalkracht van de kandidaat-overnemen, zijn slechte naam/faam, zijn beroepsonbekwaamheid etc), te beoordelen door de rechter.
Wat de gevolgen betreft zijn er 3 situaties:
- Overdracht van de huur met overdracht van de handelszaak
Bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, wordt de overnemen rechtstreeks huurder van de oorspronkelijke verhuurder. De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen (weliswaar beperkt in tijd tot de overgedragen huurovereenkomst hernieuwd wordt) - Onderhuur met overdracht van de handelszaak
Volledige onderhuring samengaand met de overdracht van de handelszaak wordt gelijkgesteld met overdracht van huur. - Onderhuur met verhuring of oprichting van een handelszaak
Wanneer de onderhuur niet gepaard gaat met de overdracht van de handelszaak ontstaat er geen (onmiddellijke) rechtstreekse band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder.
De hoofdhuurder kan op het ogenblik dat de huurhernieuwing wordt aangevraagd op de volgende wijzen handelen:
– de hoofdhuurder vraagt geen hernieuwing aan: de onderhuurder heeft het recht om van de hoofdverhuurder rechtstreeks huurhernieuwing te vragen
– de hoofdhuurder vraagt de huurhernieuwing aan en bekomt ze: er stelt zich geen probleem
– de hoofdhuurder vraagt de huurhernieuwing aan doch bekomt ze niet om redenen die met zijn persoon niets te maken hebben: de onderhuurder zal eveneens niet kunnen blijven
– de hoofdhuurder vraagt de huurhernieuwing aan doch bekomt ze niet om redenen die hem alleen betreffen: de onderhuurder heeft een rechtstreekse vordering tegen de hoofdhuurder
– indien de hoofdhuur door de schuld, op initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt vóór het einde van de huurtijd, wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder, onder voorwaarden in onderlinge toestemming te bepalen. Komen partijen niet tot overeenstemming, dan bepaalt de rechter in billijkheid
De huurder kan ook een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren om als hoofdverblijfplaats te worden gebruikt. De Handelshuurwet laat dit toe onder een dubbele voorwaarde:
- onderverhuring mag in de huurovereenkomst niet verboden zijn: in dat geval heeft de huurder de instemming van zijn verhuurder niet nodig (dit is een verschil met de woninghuur)
- de huurder moet zijn handel in het gehuurde goed behouden
WAT INDIEN DE VERHUURDER HET PAND VERKOOPT?
a. Beperkte mogelijkheid voor de verkrijger om de huur op te zeggen
Indien de verhuurder het onroerend goed verkoopt, dan kan de nieuwe eigenaar de huurder enkel in bepaalde gevallen uit het gehuurde goed zetten.
Een onderscheid moet worden gemaakt tussen de situatie waarin de handelshuurovereenkomst al dan niet een clausule bevat waarin te lezen staat dat de verkrijger, in geval van vervreemding, een einde kan maken aan de handelshuurovereenkomst.
Situatie 1 : de handelshuurovereenkomst bevat een dergelijk beding
In dit geval kan de verkrijger een einde maken aan de handelshuurovereenkomst op voorwaarde dat hij dit doet binnen de 3 maanden na de verkrijging van het goed. Hij dient bovendien een opzegtermijn van 1 jaar te respecteren. Bovendien moet hij melding maken van de reden van de opzeg, die enkel kan zijn (i) persoonlijk gebruik, (ii) andere bestemming die elke handelsonderneming uitsluit (iii) wederopbouw waarvan de kostprijs minstens 3 jaar huur bedraagt of (iv) een grove tekortkoming van de huurder.
Situatie 2 : de handelshuurovereenkomst bevat een dergelijk beding niet
– Indien het huurcontract een vaste datum heeft vóór de verkoop/schenking: de verkrijger moet de lopende duurtijd van de handelshuurovereenkomst eerbiedigen. Hij zal enkel de huur vroegtijdig kunnen beëindigen (i) een jaar voor het einde van de driejaarlijkse periode indien dit in het huurcontract is voorzien, (ii) op het einde van de negenjarige periode indien de huurvernieuwing niet werd aangevraagd door de huurder, of (iii) bij weigering van huurhernieuwing.
– Indien het huurcontract geen vaste datum heeft vóór de verkoop/schenking:
- Betrekt de huurder het goed minder dan 6 maanden, dan kan de huurder uit het goed gezet worden
- Betrekt de huurder het goed reeds minstens 6 maanden, dan kan de huurder uit het goed gezet worden op voorwaarde dat de huurder dit binnen de 3 maanden na de verkrijging van het goed doen. Hij dient een opzegtermijn van 1 jaar te respecteren. Bovendien moet hij melding maken van de reden van de opzeg, die enkel kan zijn (i) persoonlijk gebruik, (ii) andere bestemming die elke handelsonderneming uitsluit (iii) wederopbouw waarvan de kostprijs minstens 3 jaar huur bedraagt of (iv) een grove tekortkoming van de huurder.
b. vaste datum
Een huurcontract kan een vaste datum verkrijgen volgens art. 1328 B.W. door (i) de registratie van de ondertekende akte, (ii) overlijden van één van de ondertekenaars, (iii) de overname van de huurovereenkomst in een authentieke akte (vonnis, notariële akte).
Er bestaat discussie in de Belgische rechtsleer over de vraag wanneer de handelshuurovereenkomst ten laatste een vaste datum moet hebben : op het ogenblik van het verlijden van de notariële verkoopsovereenkomst of pas op het ogenblik waarop deze verkoopsovereenkomst wordt overgeschreven op het hypotheekkantoor? De voorkeur gaat uit naar de datum waarop de authentieke verkoopsovereenkomst wordt verleden. Het is ook vanaf die datum dat de termijn van 3 maanden om een opzeg te geven begint te lopen.
c. vergoeding voor de huurder?
De verkrijger van het pand die de huurder uit het goed zet, is eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd
